Quy định về quyền bề mặt trong pháp luật dân sự Việt Nam

I . Văn bản pháp luật

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Văn bản pháp luật khác có liên quan.

II. Phân tích quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về quyền bề mặt

Hiện nay, đô thị hóa và gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng gia tăng trong khi quỹ đất không phải tài nguyên vô hạn. Do vậy, việc khai thác đất đai không chỉ dừng lại ở trên mặt đất mà còn mở rộng ra các khoảng không gian bên trên mặt đất và dưới lòng đất. Quyền đối với các khoảng không này được gọi là quyền bề mặt, hiện nay mới chỉ được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặc dù có sự khác biệt nhất định về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số quốc gia trên thế giới thừa nhận quyền bề mặt, nhưng nhìn chung, các điều khoản từ Điều 267 đến Điều 273 Bộ luật Dân sự 2015 đã thể hiện được bản chất và các đặc điểm của quyền này.

1. Định nghĩa quyền bề mặt

Theo Điều 267, quyền bề mặt là “quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”

Đây là một quyền mới xuất hiện trong Bộ luật Dân sự 2015, các Bộ luật Dân sự trước đó vào năm 1995 và 2005 đều không quy định về quyền này. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật ở nhiều quốc gia trên thế giới, quyền bề mặt không phải là một quyền mới. Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) bắt nguồn từ Luật La Mã cổ đại trước công nguyên. Theo cách hiểu của Luật La Mã, quyền bề mặt là “quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách như vậy, người đó có được quyền bề mặt”. Ngày nay, cách hiểu về quyền bề mặt trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới đã có phạm vi rộng hơn, do có sự mở rộng trong mục đích của việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt. Điều này không những để tạo lập công trình, mà còn tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất. Hơn nữa, quyền bề mặt đã được mở rộng phạm vi thực hiện đến cả phần không gian nằm trong lòng đất. Đây cũng là cách hiểu được đưa vào pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt.

2. Nội dung của quyền bề mặt

Nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.”

Xét về bản chất, quyền bề mặt được xếp nằm trong nhóm vật quyền hạn chế phái sinh từ quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Có thể hiểu, quyền bề mặt là một trong các quyền đối với tài sản của người khác nhưng có đối tượng tác động hẹp hơn so với của quyền hưởng dụng. Đối tượng tác động của quyền bề mặt chính là quyền sử dụng gắn với mảnh đất hoặc một bất động sản cụ thể. Người có quyền bề mặt được tác động lên tài sản (bề mặt bất động sản) của chủ sở hữu khác như một chủ sở hữu nhưng không có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đối với tài sản này. Hay nói cách khác, chủ sở hữu của quyền sử dụng bề mặt bất động sản đã hạn chế bớt quyền năng của để cho người khác khai thác, sử dụng tài sản của mình, hoặc được lợi từ tài sản của mình.

Ví dụ: A ký hợp đồng thuê đất của B. Trên thực tế, dù A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà đó là B, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất do A tạo lập chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất bởi những quyền này thuộc về B.

3. Các đặc điểm khác của quyền bề mặt

3.1. Căn cứ xác lập

Theo Điều 268 Bộ luật Dân sự 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Pháp luật dân sự hiện hành tôn trọng sự thỏa thuận nên bên cạnh việc được quy định trong luật, quyền bề mặt có thể được xác lập dựa trên thỏa thuận của các bên có thẩm quyển như chủ thể có quyền sử dụng đất, chủ thể sở hữu tài sản,... Ngoài ra, quyền bề mặt còn được xác lập dựa trên nội dung di chúc. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể lập di chúc thể hiện ý chí của mình về quyền bề mặt mà chỉ có những chủ thể sở hữu quyền bề mặt và những tài sản được tạo lập hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 271 Bộ luật Dân sự 2015.

3.2. Hiệu lực

Điều 269 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”

Như vậy, thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt được xác định là thời điểm phát sinh hiệu lực của quyền bề mặt. Nói cách khác, kể từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao các tài sản nêu trên, chủ thể có quyền bề mặt có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các quyền khác đối với tài sản đó. Tuy nhiên, nếu luật liên quan có quy định khác hoặc các bên có thoả thuận khác, quyền bề mặt sẽ được xác lập theo thời điểm được luật quy định hoặc thời điểm các bên thoả thuận mà không căn cứ vào thời điểm chuyển giao tài sản.

3.3. Thời hạn

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo Điều 270 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, “thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Nói cách khác, tuỳ theo căn cứ xác lập mà quyền bề mặt sẽ có thời hạn khác nhau. Tuy nhiên, do quyền bề mặt chỉ là một quyền phái sinh của quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất nên thời hạn của quyền bề mặt không thể vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.

Ví dụ: theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông A thì thửa đất có thời hạn sử dụng là 50 năm. Như vậy, quyền bề mặt của các chủ thể có quyền đối với thửa đất đó cũng chỉ có thời hạn tối đa là 50 năm.

Ngoài ra, trong trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.

3.4. Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt

Quyền bề mặt có thể chấm dứt theo một trong các trường hợp được quy định tại Điều 272 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:

“1. Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.

2. Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.

3. Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.

4. Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.

5. Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.”

Tương tự như quyền hưởng dụng, do quyền bề mặt là quyền được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác nên quyền này chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian hữu hạn. Hết khoảng thời gian này, chủ thể quyền bề mặt sẽ chấm dứt các quyền khai thác bề mặt của mình. Ngoài ra, quyền bề mặt cũng có thể được chấm dứt trước thời hạn theo ý chí của chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất, chẳng hạn như khi chủ thể quyền bề mặt không còn nhu cầu khai thác bề mặt và từ bỏ quyền hoặc chủ thể quyền bề mặt và chủ sở hữu đồng ý chấm dứt quyền bề mặt, hoặc quyền bề mặt không thể được khai thác khi quyền sử dụng đất bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.

Trên thực tế, người sử dụng đất có thể chuyển giao toàn bộ quyền của mình cho người có quyền bề mặt theo di chúc hoặc theo hợp đồng. Từ các căn cứ này, quyền sử dụng đất và quyền bề mặt đều thuộc về một chủ thể. Do đó, quyền bề mặt cũng đương nhiên chấm dứt.

3.5. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

Điều 273 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Như vậy, quy định về xử lý tài sản ở đây không đặt nặng vấn đề xác định tài sản. Bởi lẽ sau khi quyền bề mặt chấm dứt mà chủ thể quyền bề mặt từ chối quyền của mình, có thể hiểu là tháo dỡ, di chuyển tài sản để hoàn trả mặt bằng cho chủ thể có quyền sử dụng đất, thì quyền tài sản này đã tự động dịch chuyển sang chủ thể có quyền sử dụng đất. Chủ thể đó lúc này có quyền nhận tài sản hoặc từ chối. Trong trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản và muốn xử lý, tháo dỡ tài sản đó để lấy lại mặt bằng thì toàn bộ chi phí xử lý, tháo dỡ này sẽ thuộc trách nhiệm thanh toán của chủ thể quyền bề mặt. Nếu không tồn tại thỏa thuận khác về vấn đề này mà chủ thể quyền bề mặt từ chối thanh toán, chủ thể có quyền sử dụng đất có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu hoàn trả cho phần chi phí này.

III. Kết luận

Việc ghi nhận quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự năm 2015 là dấu mốc quan trọng trong hoàn thiện thể chế kinh tế và thúc đẩy giao lưu dân sự, qua đó hình thành một hành lang pháp lý rộng mở, bảo đảm bất động sản được tối đa hóa giá trị, tạo lập nền tảng vững bền cho các quan hệ khác hình thành nhằm tối ưu hóa mọi nguồn lực, động lực và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Tác giả: Phòng Dịch vụ pháp lý - Công ty Luật TNHH Brandco